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淡水房訊地區指揮官
註冊時間: 2007-02-22
文章: 117
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 發表於: Mon Mar 05, 2007 2:52 am 文章主題: 不動產簽約應注意事項 |
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低利率時代，房價又處低檔，成為有巢氏不再是遙不可及的難事！輕鬆自備，月付較租屋來的便宜，利用週休的日子相偕看屋去。看喜歡了，接下來就是合意價位進而簽定買賣契約，而簽約就需注意下面的敘述：
買賣不動產除了價金支付方式、交付日期期限、稅費分擔方式、標的物點交…等等之外，事先準備工作亦不可輕忽！以下就個人簽約經驗，建議買、賣方應注意事項：
一.充分了解產權
當您看中滿意的房子時，在下要約或意願之前，可要求仲介公司的經紀人或營業員，提供不動產現況說明書，以便深入了解產權狀況，此份內容內政部有規定應載明及不應載明事項，來規範房屋仲介公司，需盡告知責任，並應有賣方及經紀人簽章負責，可保障買方不會因輕率、沒經驗或無知而為契約行為。
二.貸款問題
簽約前，買方可要求調閱當日不動產謄本，以確認簽約當時產權有否變動，例如，查封登記、抵押權有否增加等，若有查封，應請仲介公司代為與抵押權人協議清償，並已簽呈撤銷查封及塗銷抵押權，在未確認前，簽約款可暫由仲介公司保管(履約保證不承做查封及賣方貸款過高之案件)。俟確認後代為處理撤封。
抵押權設定，通常是實際貸款金額加2成設定，故可由謄本設定金額瞭解，賣方原始債務，唯貸款本息攤還至簽約時餘額是多少，買方可要求賣方提供銀行出示之貸款餘額證明，利於自備款給付方式的安排，因法律並未規定付款方式應如何給付？故付款方式應先扣除標的物之抵押債務、增值稅自用稅率與一般稅率之差額(若原先以自用稅率計算，後又因資格不符改以一般)等金額做為尾款支付，而賣方之前貸款成數，與目前售價相當之案件不在少數，而此類型之案件又不在成屋履約保證承做之範圍，若在付款方式規劃不周全，遇上辦過戶過程中，遭查封或代償後不能撤封及塗銷抵押權，則買方可能求償困難，代書及仲介公司更難推其責。
值此不景氣現況，政府為刺激不動產交易，推出優惠低利之房貸，許多民眾卻因利息負擔不重，常要求代書儘可能高貸，殊不知銀行因低利房貸，利潤不高，貸款成數亦趨保守，目前以成交價最高８成核貸，其中並應瞭解銀行核貸之審核，內容分別為物及人，標的物之價值，以往銀行較重視，而現今則較重視人之償債能力、信用狀況，故貸款人應提供收入及財力供銀行審核。使能順利貸款核下，支付購屋尾款。茲就辦理貸款經驗列舉銀行審核貸款人之項目如下：
（一） 收入方面：扣繳憑單、薪資單、薪資轉帳存摺、在職證明加薪資證明．．
（二） 財力方面：定存單影本、不動產權狀影本、其他有價證券（如股票）．．， 近來銀行亦審核貸款人之負債比例，若另有信用貸款或其他不動產亦有貸款，則可能因負債額度太高，致貸款不到正常成數。
（三） 信用狀況：有下列信用不良記錄，可能會遭銀行拒絕。
１．信用卡遭催收或停卡
２．房貸繳款延遲逾兩個月以上
３．支票退補或拒往
４．夫妻任一方信用不良
５．負債比太高
三.授權行為
任何契約行為以本人出面最恰當，尤其不動產買賣。因涉及金錢數目較大，少者百萬多者上千萬，甚有土地買賣價金上億都不在少數，責任重大，所以代書均會要求本人出面，仲介經紀人更不可輕忽，若本人無法出面，則必須提出合法之授權書，目前常用的授權書大致如下：
1. 國內授權：
(一).公證授權：授權人及被授權人親自前往法院公證處完成之授權書。
(二).私下授權：所有權人在國內無法親自簽約，而出具特別授權之委任書，授權由被授權人全權簽約，收受價金及辦理交付證件與交屋事宜。該授權書經由所有權人親自簽名並蓋印鑑章，另附印鑑證明及身分證影本。
2. 國外授權：不動產之處分若所有權人在國外，應出具由我國駐外單位簽證之授權書。憑此授權書辦理設立印鑑，申請印鑑證明，身份證件(戶籍謄本)即可辦理。
四.買賣雙方簽約應備之証件(簽約備件亦可一併進行)
買方：
1.戶籍謄本或戶口名簿影本或身分證影本
四份
2.印鑑證明
一份
3.印鑑章
一份
4.貸款證件(詳如上述二之(一)、(二)
賣方：
1.戶籍謄本或戶口名簿影本或身分證影本
四份
2.印鑑證明
一份
3.印鑑章
一份
4.土地、建物所有權狀正本
5.車位使用證明(85年後登記權狀上，免附)
一份
6.房屋稅單、地價稅單(最近一期)
一份
7.使用執照
一份
8.貸款餘額證明
一份 |
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